THO:2005:11

Vahingonkorvaus huoneenvuokra-asiassa

Antopäivä: 17.3.2005
Diaarinumero: S 04/1863
Ratkaisunumero: 729

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

HOVIOIKEUSKÄSITTELY

HÄMEENLINNAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 21.6.2004

KANNE

Vaatimukset

H Oy on vaatinut, että P velvoitetaan suorittamaan sille

1. korvauksena vuokrasuhteen purkamisesta aiheutuneesta vahingosta 438,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksi antopäivästä lukien sekä

2. kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien. Tähänastiset kulut ovat 220 euroa.

Perustelut

P oli vuokrannut kantajalta 15.12.1992 päivätyllä toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella huoneiston.

Vuokrasopimus on vahvistettu puretuksi Hämeenlinnan käräjäoikeuden 11.3.2003 antamalla yksipuolisella tuomiolla dnro 03/233. P on velvoitettu muuttamaan huoneistosta heti häädön uhalla ja maksamaan kantajalle maaliskuun 2003 loppuun mennessä erääntyneet vuokrat. P on kuitenkin pitänyt huoneistoa hallinnassaan vuokrasopimuksen purkamisen jälkeenkin 31.3.2003 saakka, jolloin asunto oli todettu tyhjäksi.

Vuokrasopimus on purettu vastaajan menettelyn vuoksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin nojalla. Koska huoneistoa ei ole yrityksistä huolimatta saatu vuokratuksi uudelleen ennen kuin 1.6.2003 lukien, sopimuksen purkamisesta on aiheutunut kantajalle 438,00 euron määräinen vahinko saamatta jääneenä vuokratuottona ajalta 1.4.2003 - 30.4.2003. Hallituksen esityksen (HE 94/304, s. 84) mukaan huoneiston tyhjillään olo on otettava huomioon korvattavana vahinkona.

P ei ole kehotuksesta huolimatta suorittanut kantajan saatavia.

VASTAUS

P on vastustanut H Oy:n vaatimusta.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

P on 28.2.2003 H Oy:n Hämeenlinnan konttorissa irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 31.3.2003. P on tällöin myös ilmoittanut muuttavansa asunnosta 31.3.2003 mennessä.

Huhtikuun vuokran periminen on perusteetonta, koska P ei ole tuolloin enää asunut huoneistossa. Se, että asunto on vuokrattu uudelleen vasta myöhemmin, ei kuulu P.lle.

KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMION PERUSTELUT

H Oy:n ja P:n välinen 15.12.1992 päivätty toistaiseksi voimassa ollut asuinhuoneistoa koskeva vuokrasopimus on vahvistettu puretuksi Hämeenlinnan käräjäoikeuden 11.3.2003 antamalla yksipuolisella tuomiolla.

H Oy on purkanut vuokrasopimuksen haasteen tiedoksiantamisella. Haaste on annettu tiedoksi P:lle 3.2.2003. H Oy:n ja P:n välinen vuokrasopimus on näin päättynyt purkamisen johdosta 3.2.2003. Sillä, onko P tämän ajankohdan jälkeen irtisanonut vuokrasopimuksen, ei ole merkitystä arvioitaessa vuokrasopimuksen päättymistapaa tai -ajankohtaa.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta. Hallituksen esityksen (HE 304/1994) mukaan huoneiston tyhjillään olo olisi otettavissa korvattavana vahinkona huomioon, jos huoneistoa ei yrityksistä huolimatta onnistuta vuokraamaan uudelleen. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokralainen ei kuitenkaan ole sidottu vuokrasopimuksensa irtisanomisaikaa pidempää aikaa, joten vahinkoa ei vuokratulojen menetyksen muodossa voisi syntyä tätä irtisanomisaikaa pidemmältä ajalta.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 52 §:n 3 momentin mukaan vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Pykälän 1 momentin mukaan irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu.

Mikäli P olisi itse irtisanonut vuokrasopimuksen haasteen tiedoksiantoajankohtana 3.2.2003, olisi irtisanomisaika laskettu 28.2.2003 lukien ja vuokrasopimus olisi tällöin päättynyt irtisanomisajan kuluttua 31.3.2003. Vuokranantajalla on oikeus saada korvaus vuokrasopimuksen purkamisen yhteydessä vuokratulojen menetyksenä syntyneestä vahingosta enintään irtisanomisaikaa vastaavalta ajalta eli tässä tapauksessa maaliskuun 2003 ajalta.

Koska H Oy on jo saanut suoritustuomion maaliskuun 2003 vuokran osalta, ei sille vuokrasuhteen purkamisen johdosta ole aiheutunut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 § 1 momentissa tarkoitettua vahinkoa. Tällä perusteella H Oy:n vaatimus vuokrasuhteen purkamisesta aiheutuneen vahingon korvaamisesta on hylätty.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:

Käräjäviskaali Salla Valaja

TURUN HOVIOIKEUDEN RATKAISU 17.3.2005

VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA

Valitus

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

H Oy on valituksessaan toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa ja vaatinut, että P velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut myös hovioikeudessa korkoineen.

Vastaus

P on vaatinut valituksen hylkäämistä perusteettomana. Hän oli itse irtisanonut vuokrasopimuksen helmikuun 2003 lopussa päättymään normaalin irtisanomisajan puitteissa 31.3.2003. Yhtiöllä on siten ollut aikaa hankkia uusi vuokralainen eikä hän ole vastuussa siitä, ettei yhtiö ole heti saanut vuokrattua huoneistoa uudelleen. Huoneistossa on joka tapauksessa pitänyt tehdä korjauksia ennen uudelleen vuokraamista.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

P on laiminlyönyt vuokranmaksuvelvoitettaan, joten H Oy on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin nojalla purkanut vuokrasopimuksen. Vuokrasuhde on päättynyt välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannolla 3.2.2003. P on itse tehnyt irtisanomisilmoituksen helmikuun 2003 lopussa ja pitänyt huoneistoa hallinnassaan 31.3.2003 saakka. Huoneisto on ollut tyhjillään 1.4.-31.5.2003.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta lain 61 §:n 1 momentin nojalla. Kuten käräjäoikeuden tuomiossa on todettu, tällaista vahinkoa voi syntyä myös huoneiston tyhjillään olosta. Tässä asiassa on kysymys siitä, onko H Oy:lle aiheutunut P:n sopimusrikkomuksen johdosta tällainen vahinko huhtikuulta 2003.

P on myös itse tehnyt vuokrasopimuksen päättämistoimen. Tämä on kuitenkin tapahtunut vasta siinä vaiheessa, kun sopimuksen voimassaolo on jo päättynyt ja P on pitänyt huoneistoa hallinnassaan ilman sopimusta. Hovioikeus katsoo, että H Oy ei ole näissä olosuhteissa voinut pitää P:n ennakkoilmoitusta huoneiston vapautumisesta niin luotettavana, että se olisi voinut ryhtyä vuokraamaan huoneistoa ennen kuin P:n on todettu muuttaneen siitä pois. H Oy ei ole siten voinut ennen 31.3.2003 etsiä uutta vuokralaista eikä ainakaan sopia uuden vuokrasuhteen alkamisesta. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että sopimuksen purkamisesta on H Oy:lle aiheutunut vahinkoa, josta P on velvollinen korvaamaan huhtikuun 2003 vuokraa vastaavan määrän.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Koska asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että P:llä on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, H Oy määrätään oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n nojalla vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan asiassa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselma muutetaan.

P velvoitetaan suorittamaan H Oy:lle korvaukseksi vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutuneesta vahingosta 438 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.2.2004 lukien.

H Oy:n vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa hylätään.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet:

Jäsenet Markku Aarola ja Eeva Perho
Viskaali Marjukka Hulkkonen

Lainvoimaisuustiedot:

Lainvoimainen