Rovaniemen HAO 16.7.2009 09/0329/1

Rantaosayleiskaava - rakennusoikeuksien osoittaminen valtionmaille - yhdenvertainen kohtelu - kaavamääräysten selkeys

Diaarinumero: 00018/08/4102, 00019/08/4102, 00026/08/4102, 00027/08/4102, 00029/08/4102, 00037/08/4102, 00038/08/4102, 00039/08/4102, 00040/08/4102, 00042/08/4102, 00044/08/4102, 00046/08/4102 ja 00047/08/4102
Taltionumero: 09/0329/1
Antopäivä: 16.7.2009

Rakennusoikeuksien osoittaminen perustui yleiskaavassa emätilakohtaiseen tarkasteluun kyläalueiden ulkopuolisten ranta-alueiden osalta. Ranta-alueen ja -vyöhykkeen rakennusoikeus oli tilakohtaisesti osoitettu AO-, AL-, RA-, RM- ja RL-alueille. Osayleiskaava oli laadittu maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n mukaisesti siten, että rakennusluvat näille rakennuspaikoille voitiin myöntää suoraan yleiskaavan pohjalta. Rantavyöhykkeellä rakennuspaikat oli todettu yksiselitteisinä aluevarauksina.

Mitoitusperusteita ei kuitenkaan ollut noudatettu valtion omistamien kyläalueiden ulkopuolisten ranta-alueiden osalta eikä kaavassa ollut osoitettu kysymyksessä oleville alueille lainkaan uusia rakennuspaikkoja. Valtion omistuksessa olevilla kiinteistöillä oli kaava-alueella rantaviivaa yhteensä 51 kilometriä, mitoitusrantaviivaa 39 kilometriä ja rakennettuja rakennuksia yhteensä 7. Mikäli valtionmaiden osalta olisi noudatettu samoja mitoitusperusteita kuin yksityisten omistamien maiden osalta, kaavoittajan laskelman mukaan valtion omistuksessa oleville ranta-alueille olisi tullut osoittaa yhteensä 94 rakennuspaikkaa. Laskelmasta puuttui kuitenkin yksi valtion omistuksessa oleva tila, jolla oli rantaviivaa noin 14 kilometriä. Metsähallitus oli esittänyt 26-32 rakennuspaikan osoittamista ennestään rakennettujen alueiden yhteyteen.

Kaavamääräyksissä oli valtionmaiden osalta lisäksi todettu, että tällä yleiskaavalla ei ole mitoitettu eikä osoitettu valtion hallinnoimien maiden rakennusoikeuksia. Kaavamääräyksen mukaan Metsähallituksen hallinnoimalle maalle asuin- tai lomarakennuksen rakennuspaikan muodostaminen, joka on tarpeen pääasiassa vaihtomaana kunnan alueen luonnonsuojelun toteuttamisessa, voidaan ratkaista erikseen joko ranta-asemakaavalla tai yksittäisellä poikkeamispäätöksellä, edellyttäen, että haettu rakentaminen sopeutuu yleiskaavan kokonaisuuteen eikä vaaranna sen ympäristötavoitteita.

Kaavaratkaisussa kyseiset valtion omistuksessa olevat ranta-alueet oli kuitenkin tarkoitettu jätettäväksi loma- ja asuinrakentamiselta vapaaksi, sillä ne oli osoitettu M-1- tai MU-1 -alueiksi ja niitä koski maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentin nojalla kaavamääräyksenä annettu ehdoton rakentamisrajoitus, jonka mukaan alueilla ei ollut rakennusoikeutta lukuun ottamatta MU-1 -alueilla erikseen sallittua rakentamista (enintään 40 neliömetrin suuruiset rakennelmat/rakennukset kuten laavut ja kodat).

Kaavaratkaisua oli perusteltu valtionmaiden osalta sillä, että valtion viranomaisten oikeutta luovuttaa hallinnassaan olevilta valtionmailta rannalla sijaitsevia lomarakennuspaikkoja on rajoitettu lailla (laki oikeudesta luovuttaa valtion kiinteistövarallisuutta 973/2002) ja että kyseisen lain 4 §:n mukaan lomarakennuspaikkoja voidaan luovuttaa vain painavista syistä. Metsähallituksen valituksesta kävi kuitenkin ilmi, että lain periaatteet ja luovuttamista koskevat rajoitukset oli jo otettu huomioon Metsähallituksen kannanotossa, jossa se on esittänyt valtionmaille mitoitusta huomattavasti alhaisempaa rakennuspaikkojen määrää.

Hallinto-oikeus totesi, että rantarakennuspaikkojen luovuttamismahdollisuus ratkaistaan aina tapauskohtaisesti edellä mainitun valtionmaiden luovutusta koskevan lain (973/2002) säännösten perusteella, ei maankäyttö- ja rakennuslain kaavan sisältöä koskevien säännösten nojalla. Myös hallituksen esityksessä (HE 102/2002) on lain 4 §:n osalta muun muassa todettu, että harkittaessa kiinteän omaisuuden luovuttamisedellytyksiä yksityistä loma-asuntokäyttöä tai lomarakentamista varten alueen kaavoitustilanteella ei ole vaikutusta asiaan.

Lisäksi hallinto-oikeus totesi, että käytettäessä valtionmaita suojeluohjelmien toteuttamiseen kaavassa ranta-alueelle osoitettu rakennuspaikka nostaa yleensä merkittävästi kyseisen maa-alueen arvoa ja haluttavuutta, mikä puolestaan helpottaa suojeluohjelmien toteuttamista.

Edellä lausutun perusteella hallinto-oikeus katsoi, että ratkaisulle jättää osoittamatta uusia rakennuspaikkoja valtion omistuksessa oleville ranta-alueille, vaikka emätilakohtainen mitoitus tämän sallisi, ei ollut esitetty asianmukaisia ja hyväksyttäviä maankäytöllisiä perusteita. Yleiskaava ei siten täyttänyt maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta.

Valtionmaita koskevan kaavamääräyksen mukaan yleiskaavalla ei ollut mitoitettu eikä osoitettu valtion hallinnoimien maiden rakennusoikeuksia. Toisaalta valtion ranta-alueet oli osoitettu M-1- tai MU-1 -alueiksi ja niitä koski edellä mainittu lain 43 §:n 2 momentin nojalla kaavamääräyksenä annettu ehdoton rakentamisrajoitus, joten ne oli tarkoitettu jätettäväksi loma- ja asuinrakentamiselta vapaaksi.

Valtionmaita koskevien edellä mainittujen kaavamääräysten osalta hallinto-oikeus katsoi, että määräykset olivat keskenään ristiriitaisia ja epäselviä. Kaava ei tältä osin täyttänyt sen sisällölle ja selkeydelle asetettavia vaatimuksia eikä se siten nyt kysymyksessä olevalta osin ohjannut maankäyttöä ja sovittanut yhteen eri toimintoja maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Lisäksi kaavaratkaisu aiheutti valtionmaiden haltijana olevalle Metsähallitukselle lain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa.

Hallinto-oikeus kumosi valtuuston kaavanhyväksymistä koskevan päätöksen lainvastaisena.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 35 § 1 mom
Maankäyttö- ja rakennuslaki 39 § 4 mom
Maankäyttö- ja rakennuslaki 41 § 1 mom
Maankäyttö- ja rakennuslaki 42 § 1 ja 2 mom
Maankäyttö- ja rakennuslaki 43 § 2 mom